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关于物业服务纠纷案件的几种工作思路

发布时间:2016-05-23 11:35:14


    在种类繁多的民事案件中,物业服务纠纷案件具有小、乱、众、同等特征。“小”是指案件标的小,一般不超过一万元;“乱”是指矛盾久积错杂,事实难以明确;“众”是指类同的案件数量众多,同一个小区内,动辄几十个被告,具有典型的区域特征;“同”是指案件的法律关系单一,权利义务比较明确,处理结果有很大的相似性。这些特征导致物业服务纠纷产生了一个普遍现象:业主自以为理由充足,但判决败诉率高,相应地服判率低。笔者在审理案件过程中发现,此类案件的被告在同一小区内居住,沟通联系方便,容易形成同一群体思想,一旦被判决败诉,这个群体便会集体反弹,大大降低了法院判决的教育引导作用。为此,审理此类案件需要尝试更为多样的工作模式,发挥程序的外在公正,重视沟通与调解,强化法律的宣传与普及。

    1、程序体现公正。关于送达,物业纠纷案件的邮寄送达签收率不是很高,送达不能的主要原因是当事人拒收,因“查无此人”的退件率相对于其他类型案件是最少的。对于这样的案件不宜直接公告送达,因为当事人拒收的原因大多是对物业公司起诉自己有意见,而对不是对法院的工作有意见。比较妥善的方法是在非工作时间进行直接送达,比如晚上7点左右业主已经下班回到家,前往业主家中直接送达,同时要求物业公司提前联系居委会予以配合。需要注意的是,在直接送达之前通过应电话联系,将送达工作安排告知当事人,既促使其自觉到法院签收法律文件,也可以减少其对法院登门送达的抵触。关于开庭,当事人在庭上可能会陈述大量与案件无关的事实,发表没有法律根据的辩论意见,一般情况下只要不影响庭审正常进行的应予准许。此类案件当事人聘请律师的比例很低,开庭之前法官应对庭审流程进行必要的介绍,讲解诉讼规则,使当事人在庭上能够自觉听从法官安排,遵守法庭秩序,正确陈述自己观点。关于举证,当事人问的最多的问题是自己应该如何举证,提交哪些证据,如果法官直接以一句“谁主张谁举证”进行答复,就会使当事人对法院公正审理产生质疑。因此,法官在不影响实体公正审理的前提下,庭前可以向当事人解释一下证据的种类、举证期间、证据格式要求、证人的申请等程序性的法律规定,让其知法、守法,感受法院的程序公正。

    2、沟通体现认同。物业纠纷案件同婚姻案件、相邻关系案件一样需要更多地沟通,当事人有太多的话需要向法官诉说,在他们心中法官不清楚自己的苦楚,不清楚物业公司的如何态度恶略、不提供合理的物业服务。如果要降低当事人对最终判决结果的抵触,法官在庭前与当事人沟通时,可以仔细倾听,让当事人把话说完,庭上就不会说很多无关庭审的事情了。同时法官要向其表明法院处理案件的规则,引导当事人遵守法律规定,依法维权。关于宣判工作,大多数的当事人通过网络和专业咨询其实已经对法院将如何判决有了一定的预判,判决送达以后法官将判决依据、裁判理由向当事人予以说明,让其对败诉的原因详细了解,这样有助于降低上诉率,提高自动履行率。

    3、调解体现和谐。物业纠纷案件具有重复起诉率高、纠纷时间长的特点,区域的固定和接触的频繁使物业公司和业主的矛盾可能会持续十几年,双方都抱有很强的和解意愿,所以审理此类案件一定要重视调解。再小的矛盾也会越积越大,再大的矛盾也会冰消云开,如果法官简单的一判了之很可能会刺激矛盾激化;如果法官尽心调解,十几年的矛盾也可能顺利化解,即使调解不成也能缓解双方的敌对情绪,降低当事人对法院判决的抵触心理。另外,针对物业公司擅长使用诉讼技巧,比如转移责任主体、故意回避服务瑕疵事实等,在诉讼时效和举证规则上采取严格审查,从而到达平衡物业公司与业主法律利益的目的,促使双方能够和平解决问题。

    民二庭通过改进工作思路,在审理风尚水郡小区系列物业纠纷14件案件中,调撤结案13件,调撤率为92.8%,唯一一件判决结案的当事人也没有提出上诉,取得了很好的法律效果和社会效果。 (以上为个人观点,仅供参考)


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